Pajak Sewa Properti Villa Bali: PPh Final atau PBJT?

Pajak Sewa Properti Villa di Bali: Panduan PPh Final, Leasehold, dan Villa Komersial

Posted Agustus 12, 2026

Istilah sewa villa dapat merujuk pada transaksi yang sangat berbeda. Seorang investor dapat menyewa tanah dan bangunan selama 20 tahun untuk mengoperasikan villa, sementara wisatawan dapat menyewa villa selama tiga malam sebagai akomodasi. Keduanya menggunakan kata ‘sewa’, tetapi perlakuan pajaknya tidak otomatis sama.

Karena itu, sebelum menghitung pajak sewa properti villa, pemilik dan investor di Bali perlu menentukan substansi transaksinya: apakah benar merupakan persewaan tanah dan/atau bangunan atau justru jasa pelayanan penginapan.

Pajak Sewa Properti Villa: Pertama, Tentukan Jenis Transaksinya

PP Nomor 34 Tahun 2017 menetapkan PPh Final atas penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan. Namun, peraturan tersebut juga menyatakan bahwa penghasilan dari jasa pelayanan penginapan beserta akomodasinya tidak termasuk penghasilan persewaan tanah dan/atau bangunan dalam rezim ini.

Perbedaan tersebut sangat penting bagi villa di Bali.

Sewa Tanah atau Bangunan untuk Penggunaan Jangka Panjang

Transaksi dapat lebih dekat pada persewaan tanah atau bangunan apabila penyewa memperoleh hak menggunakan properti untuk jangka waktu tertentu berdasarkan lease agreement tanpa substansi utama berupa pelayanan akomodasi kepada tamu.

Contohnya dapat berupa:

sewa tanah untuk jangka panjang
sewa villa sebagai properti untuk digunakan penyewa
sewa bangunan untuk kemudian digunakan menjalankan usaha
leasehold properti berdasarkan kontrak beberapa tahun

Penentuan aktual tetap harus melihat perjanjian dan substansi transaksi, bukan hanya judul kontraknya.

Villa sebagai Jasa Penginapan Komersial

Situasinya berbeda apabila villa beroperasi sebagai bisnis accommodation yang menyediakan tempat menginap kepada tamu secara harian atau short term beserta layanan terkait.

DJP menjelaskan dalam pembahasan mengenai perbedaan persewaan bangunan dan jasa penginapan bahwa jasa pelayanan penginapan beserta akomodasinya dikecualikan dari PPh Final persewaan tanah dan bangunan berdasarkan PP 34 Tahun 2017.

Dengan demikian, hanya karena tamu menyebut transaksi sebagai ‘sewa villa’ tidak berarti pemilik otomatis harus menggunakan PPh Final sewa tanah/bangunan 10% untuk transaksi accommodation tersebut.

Usman Tax juga telah membahas konteks penggunaan properti sebagai usaha akomodasi dalam artikel perbedaan pajak hotel dan villa di Bali.

Berapa PPh Final atas Sewa Properti Villa?

Apabila transaksi memang merupakan persewaan tanah dan/atau bangunan, DJP menjelaskan PPh Final Pasal 4 ayat (2) berlaku atas penghasilan sewa tanah dan bangunan.

Berdasarkan PP 34 Tahun 2017, tarifnya adalah 10% dari jumlah bruto nilai persewaan tanah dan/atau bangunan.

Contoh sederhana: sebuah bangunan villa benar-benar disewakan sebagai properti berdasarkan kontrak dengan jumlah bruto nilai sewa Rp500.000.000. Secara konseptual, PPh Finalnya adalah:

10% × Rp500.000.000 = Rp50.000.000

Contoh tersebut hanya ilustrasi aritmetika. Sebelum digunakan pada transaksi aktual, perlu dipastikan bahwa kontrak memang termasuk objek PP 34 Tahun 2017 dan jumlah bruto telah ditentukan dengan benar.

Apa yang Termasuk Jumlah Bruto Nilai Persewaan?

PP 34 Tahun 2017 menggunakan konsep jumlah bruto nilai persewaan. DJP juga menjelaskan bahwa pada transaksi sewa tanah dan/atau bangunan, biaya layanan tertentu yang berkaitan dengan penggunaan properti dapat termasuk dalam jumlah bruto.

Karena itu, jika kontrak memuat beberapa komponen pembayaran, periksa antara lain:

nilai sewa utama
biaya pemeliharaan yang berkaitan dengan persewaan
biaya perawatan
biaya keamanan
biaya fasilitas atau layanan yang menjadi bagian transaksi sewa
pembayaran lain yang secara substansi menjadi bagian nilai persewaan

Jangan memisahkan sebuah biaya pada invoice hanya untuk menganggapnya otomatis berada di luar dasar PPh. Substansi pembayaran perlu diperiksa terhadap kontrak dan ketentuan yang berlaku.

Jangan Menghitung Pajak Hanya dari Net Payment

Dalam transaksi properti, pembayaran dapat dilakukan bertahap atau dikurangi biaya tertentu. Namun, net cash yang diterima belum tentu sama dengan jumlah bruto nilai persewaan untuk tujuan PPh Final.

Finance sebaiknya menyimpan working paper yang menunjukkan:

Nilai sewa sesuai kontrak
Jadwal pembayaran
Biaya terkait persewaan
Potongan pajak jika ada
Dana bersih yang diterima pemilik
Bukti potong atau bukti pembayaran pajak

Dengan demikian, angka di bank dapat direkonsiliasi kembali dengan kontrak dan administrasi pajak.

Siapa yang Memotong atau Menyetor PPh Sewa Villa?

Mekanismenya bergantung pada pihak penyewa.

DJP menjelaskan bahwa apabila penyewa merupakan pihak yang bertindak atau ditunjuk sebagai pemotong PPh Final atas sewa tanah dan/atau bangunan, penyewa melakukan pemotongan atas pembayaran sewa. Jika penyewa bukan pemotong pajak, penerima penghasilan atau pemilik yang menyewakan melakukan penyetoran sendiri atas PPh yang terutang.

Karena itu, sebelum menerima pembayaran, pemilik sebaiknya mengetahui:

identitas penyewa
apakah penyewa berkewajiban menjadi pemotong
nilai bruto transaksi
nilai PPh Final
siapa yang melakukan administrasi pembayaran pajak
dokumen bukti pemotongan atau pembayaran yang harus disimpan

Jangan berasumsi seluruh penyewa memiliki kewajiban pemotongan yang sama.

Bagaimana Pajak Leasehold Villa di Bali?

Leasehold sering digunakan dalam investasi properti di Bali. Dari sisi pajak, fokusnya bukan istilah Inggris ‘leasehold’, tetapi substansi hak dan pembayaran berdasarkan perjanjian.

Jika pemilik tanah atau bangunan menerima penghasilan karena memberikan hak penggunaan properti selama periode tertentu dan transaksi tersebut memenuhi kriteria persewaan tanah dan/atau bangunan, PP 34 Tahun 2017 perlu dianalisis.

Dalam transaksi jangka panjang, pembayaran juga dapat dilakukan sekaligus di muka. Nilai transaksi yang besar membuat review kontrak menjadi penting sebelum pihak-pihak menentukan pajak dan nilai bersih yang akan ditransfer.

Untuk aspek hukum pengalihan hak sewa yang berbeda dari pajak sewa awal, Usman Tax telah memiliki artikel mengenai Akta Pengalihan Lease Agreement Bali.

Pisahkan Pembayaran Sewa dari Deposit dan Transaksi Lain

Kontrak villa dapat berisi lebih dari satu jenis pembayaran.

Secara internal, pisahkan:

pembayaran sewa
security deposit
reimbursement tertentu
pembayaran utilitas
pembayaran furniture atau aset jika memang transaksi terpisah
biaya pengelolaan
pembayaran lain berdasarkan kontrak

Pemisahan secara accounting tidak otomatis menentukan perlakuan pajak. Setiap komponen perlu dianalisis berdasarkan substansinya agar perusahaan tidak memasukkan atau mengeluarkan nilai dari jumlah bruto hanya berdasarkan nama akun.

Sewa Villa Jangka Panjang Tidak Sama dengan Sewa Harian untuk Tamu

Ini adalah bagian paling penting dari pajak sewa properti villa di Bali.

Sebuah villa yang disewakan kepada investor untuk penggunaan selama beberapa tahun dapat memiliki karakter persewaan properti. Sebaliknya, villa yang menawarkan kamar atau unit kepada wisatawan dengan reservasi harian, housekeeping, guest service, atau layanan accommodation lainnya dapat memiliki karakter jasa penginapan.

PP 34 Tahun 2017 secara khusus mengecualikan jasa pelayanan penginapan beserta akomodasinya dari PPh Final persewaan tanah dan bangunan.

Artinya, durasi kontrak memang dapat menjadi indikator praktis, tetapi bukan satu-satunya penentu. Substansi hak, layanan yang diberikan, model usaha, dan kontrak perlu diperiksa bersama.

Kapan PBJT Jasa Perhotelan Menjadi Relevan?

Untuk villa yang benar-benar menjalankan usaha akomodasi komersial, pajak daerah juga perlu diperhatikan.

UU Nomor 1 Tahun 2022 memasukkan jasa perhotelan sebagai salah satu jasa yang menjadi objek PBJT kabupaten/kota.

Namun, Bali tidak memiliki satu administrasi PBJT yang dapat diasumsikan sama untuk seluruh pulau. Villa harus mengikuti ketentuan daerah berdasarkan kabupaten atau kota tempat kegiatan usahanya berada.

Artikel Usman Tax mengenai Pajak Airbnb di Bali dapat digunakan sebagai konteks tambahan untuk short-term accommodation melalui platform booking.

Checklist Pajak Sewa Properti Villa Sebelum Transaksi

Sebelum kontrak dan pembayaran dilaksanakan, periksa:

siapa pemilik atau pihak yang menyewakan
siapa penyewa
objek yang diberikan hak penggunaannya
jangka waktu kontrak
apakah transaksi merupakan sewa properti atau jasa penginapan
jumlah bruto nilai sewa
biaya tambahan dalam kontrak
pihak yang berkewajiban memotong atau menyetor PPh
bukti potong atau bukti pembayaran yang akan diterima
apakah terdapat kewajiban PBJT apabila properti dijalankan sebagai usaha accommodation
apakah terdapat transaksi lain selain sewa yang perlu dianalisis terpisah

Checklist ini merupakan alat review internal, bukan daftar persyaratan resmi universal untuk seluruh kontrak villa.

Kesalahan yang Perlu Dihindari

Kesalahan yang sering terjadi dalam transaksi sewa properti antara lain:

menganggap semua transaksi bernama ‘sewa villa’ otomatis dikenai PPh Final 10%
tidak membedakan leasehold dengan jasa penginapan
menghitung pajak hanya dari uang bersih yang masuk ke rekening
tidak memeriksa siapa pihak yang wajib memotong atau menyetor
memisahkan biaya dari nilai sewa tanpa menilai substansinya
tidak menyimpan kontrak dan bukti pembayaran secara terstruktur
mencampurkan security deposit dengan pendapatan tanpa analisis
menganggap pembayaran PBJT menggantikan PPh atas persewaan properti
menganggap PPh Final sewa berlaku atas seluruh pendapatan bisnis villa
tidak merekonsiliasi kontrak, invoice, bank, dan general ledger

Kesimpulan

Pajak sewa properti villa di Bali harus dimulai dari identifikasi jenis transaksi. Jika penghasilan benar-benar berasal dari persewaan tanah dan/atau bangunan, PP 34 Tahun 2017 menetapkan PPh Final sebesar 10% dari jumlah bruto nilai persewaan.

Namun, jasa pelayanan penginapan beserta akomodasinya secara eksplisit tidak termasuk dalam rezim PPh Final sewa tanah dan bangunan tersebut. Karena itu, villa yang beroperasi sebagai short-term accommodation perlu dianalisis sebagai bisnis penginapan dan juga memperhatikan kewajiban pajak daerah yang relevan.

Bagi pemilik dan investor, kontrak, pihak yang bertransaksi, nilai bruto, mekanisme pembayaran, dan penggunaan aktual properti sebaiknya ditelaah sebelum menentukan perlakuan pajak.

Perlu Review Pajak Sewa atau Operasional Villa di Bali?

Jika Anda memiliki transaksi leasehold, sewa villa jangka panjang, atau properti yang juga dijalankan sebagai accommodation business, review kontrak dan alur pembayaran dapat membantu membedakan kewajiban PPh Final sewa dari kewajiban pajak operasional villa.

Usman Tax menyediakan layanan pajak dan akuntansi untuk bisnis hospitality di Bali. Konsultasi dapat digunakan untuk membahas struktur transaksi, pembukuan, rekonsiliasi pembayaran, serta kewajiban pajak yang perlu dievaluasi berdasarkan kondisi properti dan model usaha.

Baca Juga: Konsultan Pajak Bali: Solusi Profesional untuk Kepatuhan Pajak Bisnis dan Perusahaan

FAQ – Pajak Sewa Properti Villa di Bali

Berapa pajak sewa properti villa yang termasuk sewa tanah dan bangunan?

PP 34 Tahun 2017 menetapkan PPh Final sebesar 10% dari jumlah bruto nilai persewaan tanah dan/atau bangunan. Sebelum menerapkannya, pastikan transaksi memang merupakan persewaan properti dan bukan jasa pelayanan penginapan.

Apakah sewa villa jangka panjang dikenakan PPh Final 10%?

Dapat dikenakan apabila substansi transaksi merupakan persewaan tanah dan/atau bangunan sebagaimana dimaksud PP 34 Tahun 2017. Kontrak, objek sewa, hak penggunaan, dan pembayaran perlu diperiksa terlebih dahulu.

Apakah villa yang disewa wisatawan per malam juga terkena PPh Final sewa 10%?

Tidak boleh langsung disimpulkan demikian. PP 34 Tahun 2017 mengecualikan penghasilan dari jasa pelayanan penginapan beserta akomodasinya dari rezim PPh Final persewaan tanah dan bangunan.

Siapa yang memotong PPh Final atas sewa villa?

Jika penyewa merupakan pihak yang berkewajiban atau ditunjuk sebagai pemotong, penyewa melakukan pemotongan. Jika penyewa bukan pemotong, penerima penghasilan menyetor sendiri PPh Final yang terutang sesuai ketentuan.

Apakah pajak dihitung dari uang bersih yang diterima pemilik?

Tidak selalu. PPh Final sewa menggunakan jumlah bruto nilai persewaan sebagai dasar. Karena itu, nilai kontrak dan komponen pembayaran perlu diperiksa, bukan hanya net cash yang masuk ke rekening.

Apakah service charge atau biaya pemeliharaan termasuk jumlah bruto sewa?

Biaya tertentu yang berkaitan dengan penggunaan dan pengelolaan properti dapat menjadi bagian jumlah bruto nilai persewaan berdasarkan ketentuan PP 34 Tahun 2017. Struktur aktual kontrak tetap perlu diperiksa.

Apakah security deposit langsung dikenakan PPh Final sewa?

Tidak dapat digeneralisasi hanya dari nama pembayarannya. Perlu dilihat apakah deposit benar-benar merupakan jaminan yang dapat dikembalikan atau secara substansi merupakan bagian dari pembayaran sewa atau transaksi lain.

Apakah leasehold villa di Bali sama dengan membeli villa?

Tidak. Leasehold pada dasarnya memberikan hak penggunaan berdasarkan perjanjian sewa selama periode tertentu dan berbeda dari pengalihan hak kepemilikan. Aspek pajaknya harus dianalisis berdasarkan transaksi dan kontrak aktual.

Apakah PBJT villa menggantikan PPh Final sewa properti?

Tidak. PBJT jasa perhotelan merupakan pajak daerah atas jasa yang masuk dalam lingkup ketentuan daerah, sedangkan PPh Final sewa tanah/bangunan merupakan pajak penghasilan pusat. Kewajiban mana yang relevan bergantung pada jenis transaksi.

Dokumen apa yang perlu disiapkan sebelum menghitung pajak sewa villa?

Secara internal, siapkan lease agreement atau kontrak sewa, identitas para pihak, jadwal pembayaran, rincian nilai sewa dan biaya terkait, bukti transfer, invoice jika ada, bukti potong atau pembayaran pajak, serta working paper rekonsiliasi.

Rujukan & Referensi

Rekomendasi Artikel Berikutnya

Usman Tax